ครุฑแดง vs ครุฑเขียว ต่างกันยังไง? รู้ก่อนซื้อที่ดินเขาใหญ่

27 ก.ย. 2569 · บ้านและที่ดินวิวสวย เขาใหญ่

คนที่กำลังหาที่ดินเขาใหญ่มักถามเราก่อนเรื่องราคาและวิว แต่เรื่องที่ควรถามก่อนคือ "แปลงนี้เป็นเอกสารสิทธิ์แบบไหน" เพราะถ้าซื้อผิดประเภทเอกสาร อาจขายต่อ กู้ธนาคาร หรือแบ่งแปลงได้ยากกว่าที่คิดไว้มากค่ะ

ครุฑแดง: โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.)

โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดง กรรมสิทธิ์ คือเป็นเจ้าของที่ดินเต็มตัว

• ซื้อขาย จำนอง และแบ่งแปลงได้ตามกฎหมาย
• รังวัดเขตแปลงแล้ว มีหมุดหลักเขตชัดเจน
• ธนาคารรับเป็นหลักประกันสินเชื่อได้ง่ายที่สุด

ถ้าตั้งใจซื้อไว้สร้างบ้านหรือเก็บลงทุน โฉนดครุฑแดงคือเอกสารที่ปลอดภัยที่สุดค่ะ

ครุฑเขียว: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)

น.ส.3 ก. เป็น สิทธิครอบครอง ยังไม่ใช่กรรมสิทธิ์แบบโฉนด

• ซื้อขายและจำนองได้ตามกฎหมาย
• แนวเขตแปลงอ้างอิงจากภาพถ่ายทางอากาศ
• ขอออกเป็นโฉนดได้ ถ้าเข้าเงื่อนไขของกรมที่ดิน
• ธนาคารบางแห่งให้วงเงินน้อยกว่าโฉนด

เทียบกันชัด ๆ

เอกสารที่ต้องระวัง ซึ่งเจอบ่อยในโซนเขาใหญ่–ปากช่อง

• น.ส.3 (ครุฑดำ): สิทธิครอบครอง ไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ เขตแปลงไม่ชัด ซื้อขายต้องประกาศก่อน 30 วัน
• ส.ป.ก. 4-01: ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซื้อขายเปลี่ยนมือแบบทั่วไปไม่ได้ และใช้สร้างบ้านพักตากอากาศหรือรีสอร์ตไม่ได้
• ภ.บ.ท.5: เป็นแค่ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ไม่ควรจ่ายเงินซื้อ

ก่อนวางมัดจำ เช็ก 3 ขั้น ใช้เวลาไม่ถึงวัน

1. ดูสีครุฑและเลขเอกสาร: ขอดูเอกสารตัวจริงทั้งหน้าและหลัง ถ่ายรูปเก็บไว้ และดูชื่อเจ้าของให้ตรงกับคนขาย
2. เช็กตำแหน่งแปลงใน LandsMaps: แอปของกรมที่ดิน ใช้ดูตำแหน่ง รูปแปลง และราคาประเมิน แล้วเทียบกับแปลงที่ไปดูจริง
3. ตรวจที่สำนักงานที่ดิน: ขอตรวจสารบัญจดทะเบียน ดูภาระจำนอง การอายัด และทางเข้าออก ก่อนจ่ายเงินทุกครั้ง

รายละเอียดของแต่ละแปลงอาจต่างกัน ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ทุกครั้งก่อนทำธุรกรรมค่ะ